بررسي رويكرد شاخص‌هاي خرد و كلان بخش مسكن طي دوره 87-84 بر وجود نوساناتي همراه با دوره‌هاي ركود و رونق فعاليت‌هاي اين بخش تاكيد دارد.
به گزارش ايسنا، عملكرد بخش ساختمان و مسكن طي چهار ساله برنامه چهارمبر بهبود شاخص توليد تاكيد دارد و هر چند كه طي سال 84 تحت تاثير شرايط اقتصادي، عملكرد بخش با رشد بطئي‌تري همراه بود و همچنان با شرايط مطلوب فاصله داشت، ليكن در اين سالن به دليل بي ثباتي در ساير بازارها(به ويژه بازار سرمايه) و رشد نقدينگي بالا در اثر معاملات مكرر سوداگرايانه، رشد كاذب و حباب‌گونه قيمت‌ها بر بازار مسكن غالب گشت.
اگر چه دراين سال ارزش افزوده بخش به ميزان 4.4 درصد افزايش يافت، ليكن رشد مذكور عمدتا تحت تاثير ارزش افزوده ايجاد شده در ساختمان‌هاي دولتي ناشي از اهتمام دولت به تكميل طرح‌هاي نيمه تمام زيربنايي در بخش ساختمان بويژه در فصول پاياني سال بود علاوه بر آن، رشد بالاي سرمايه‌گذاري در ساختمان‌هاي تكميل شده نيز در ارزش افزوده ياد شده و نرخ تشكيل سرمايه ثابت ناخالص تاثيرگذار بود، به طوري كه رشد اين شاخص را به ميزان 14 درصد داد دراين سال تعداد پروانه‌هاي ساختماني و زيربناي توليد شده توسط بخش خصوصي به ترتيب با كاهش 4.6 و 5.9 درصد همراه بود.
از سال 1385 با توجه به رويكردهاي جديد دولت در بخش مسكن شاخص‌هاي كلان و خرد بخش با افزايش بالنسه مثبتي همراه گشت به طوري كه رشد ارزش افزوده در اين بخش از 3.7 درصد در سال 85 به 19.6 دردص در سال 86 رشد يافتف كه در مقايسه با رشد 6.7 درصدي توليد كل و رشد هدف‌گذاري شده بخش در برنامه چهارم (11.9 درصد) نشان از ضريب جذب بالاي سرمايه در اين بخش در سال مذكور مي‌نمايد.
رشد چشمگير نرخ تشكيل سرمايه ثابت ناخالص از 3.6 درصد د رسال 85 به 13.5 درصد در سال 86، حاصل بكارگيري منابع قابل توجه نقدينگي در اين بخش مي‌باشد از دلايل عمده رونق فعاليت‌هاي ساختماني در اين سال، گرايش بخش خصوصي به سرمايه‌گذاري بيشتر به دليل بالا بودن نرخ بازدهي كوتاه مدت آن در مقايسه با ساير بخش‌هاي اقتصادي است افزايش 9.6 درصدي ميزان توليد واحدهاي مسكوني تكميل شده از ديگر آثار سودآوري و رونق اقتصادي فعاليت‌هاي ساختماني در سال 86 مي‌باشد.
آمار پروانه‌هاي ساختماني صادر شده توسط شهرداري‌هاي كشور كه از متغيرهاي پيش‌رو و منعكس كننده روند آتي فعاليت‌هاي ساختماني مي باشد بهبود فعاليت‌ها در اين بخش را تاييد مي‌نمايد. وجود رشد آمار پروانه‌هاي ساختماني در سال 1385 به ميزان 17 درصد و رشد 37.7 درصدي آن در سال 86 از علائم روند مثبت تغيير رويكرد متغيرهاي بخش از ركو به رونق مي باشد كه مرهون مجموعه تدابيري است كه دولت در قالب سياست‌هاي كوتاه مدت و ميان مدت براي ساماندهي به بازار مسكن و پاسخگويي به تقاضاهاي واقعي انديشيده تا بازار مسكن را از التهاب تورم‌هاي موجود دور گرداند و آرامش و ثبات نسبي را به بازار معاملات مسكن بازگرداند.
افزايش عرضه مسكن كم درآمدها، كنترل بازار زمين و كاهش سهم آن در قيمت نهايي مسكن، تامين تسهيلات مالي يارانه‌اي به انبوه‌سازان جهت ساخت مسكن ارزان قيمت و پوشش‌دهي هزينه ساخت براي اقشار كم درآمد (در قالب مسكن مهر)، واگذاري زمين به اجاره بلند مدت، تقويت و حمايت از شركت‌هاي مرتبط با بازار مسكن (مصالح ساختماني و انبوه‌سازان)، توسعه و ايجاد بازارهاي مالي جديد مرتبط با بخش مسكن، نوسازي و بهسازي بافت‌هاي فرسوده شهري و روستايي، احداث كارخانه‌هاي پيش ساخته مسكن (جهت ارتقاي كيفي و كوتاه‌سازي مدت ساخت)، ساماندهي سيستم جامع اطلاعات زمين و مسكن (كاداستر)، طرح اخذ ماليات بر واحدهاي مسكوني خالي، اخذ ماليات بر معاملات مكرر و زمين‌هاي باير و راكد شهري و ... از مهمترين برنامه‌هاي دولتي در پايدارسازي و ساماندهي بازار مسكن در كل كشور مي‌باشد كه هم از بعد كنترل تورم بخش و هم عرضه بيشتر متناسب با تقاضاي جامعه، چشم‌اندازي روشن‌تري را براي بخش مسكن نويد مي‌دهد.
بررسي تحولات بخش مسكن طي سالهاي اخير نشان مي‌دهد كه به دليل عدم وجود مكانيزهاي متناسب جهت كنترل بازار با ورود تقاضاهاي سرمايه‌اي و ايجاد انتظارات تورمي در بازار، دوره رونق تورمي شروع و با افزايش شديد آن، دوره ركود و رخوج سرمايه‌هاي سوداگرانه دنبال خواهد شد. اين شرايط در سال 87 دقيقا اتفاق افتاد، به طوري كه از نيمه دوم دراين سال عليرغم رشد ارزش افزوده و نرخ تشكيل رمايه ثابت ناخالص به ميزان‌هاي 12.1 درصد و 8.3 درصد ليكن توليد بخش به شدت كاهش يافت و صدور پروانه‌هاي ساختماني و زيربناي پيش بيني شده در پروانه‌هاي ساختماني با كاهش 15.4 درصد و 5.5 درصد روبرو شد.
اين كاهش در سقف توليد نه تنها در تهران بلكه به كليه مناطق شهري كشوري تسري يافت و ركود جديدي را بر بازار مسكن مستولي ساخت كه شيفت نزولي قيمت‌ها و كاهش توليد از نشانه‌هاي بازار اين پديده از سال 87 تاكنون مي‌باشد. رشد 22.5 درصدي واحدهاي مسكوني تكميل شده در اين سال نيز حاصل به كارگيري سرمايه‌گذاري‌هاي انجام شده در سالهاي قبل مي‌باشد كه همواره با تاخير همراه مي‌باشد با در نظر گرفتن طور دوره ساخت.
در شرايط فعلي عوامل اصلي توليد مسكن منجر به توليد و عرضه مسكن متناسب با نياز جامعه نشده است لذا رونق در اين بخش مقطعي و تورمي بوده است به تعبيري اگر چه عوامل لازم براي فعاليت‌هاي اقتصادي بازار مسكن وجود دارد اما چرخه اقتصادي اين بازار نتوانسته است به نحوه بهينه‌اي اين عوامل را در يك زنجيره اقتصادي كامل و كارآ قرار دهد. بنابراين عرضه صورت گرفته به بازار نه تنها از نظر كمي متناسب با نياز بازار نبوده است، بلكه قيمت مسكن عرضه شده در توان مالي و نياز مصرف‌كننده اين كالا نبوده و روز به روز اين توان تحليل يافته است.
اگرچه روند كنوني بازتابي از مشكلات ساختاري بخش و شرايط حاكم بر متغيرهاي كلان اقتصادي و همچنين بحران‌ها و شوك‌ها خارجي است اما بايد اميدوار بود كه با تلاشي كه دولت از سال 84، در بخش مسكن انجام داده بتوان در آينده چشم‌انداز روشن‌تري را براي امنيت سرمايه‌گذاري به ويژه در توليد و تامين مسكن گروه‌هاي كم درآمد ( كه طي سالهاي اخير فشارهاي تورمي و مضاعفي را متحمل گرديدند) ايجاد نمود.
پيش بيني مي‌شود با توجه به رويكردهاي نويني كه دولت در بخش مسكن د رقالب آيين‌نامه اجرايي قانون ساماندهي و حمايت از توليد وعرضه مسكن (به ويژه د رطرح‌هاي ساخت و عرضه مسكن اجاره‌اي، ساخت و عرضه مسكن اجاره به شرط تمليك و واگذاري حق بهره‌برداري از زمين به اجاره طويل المدت همراه با تسهيلات يارانه‌اي به انبوه‌سازان مسكن در نظر گرفته)مي‌توان بهبود بيشتر در شاخص‌هاي توليد وكنترل قيمت مسكن را در سالهاي آتي انتظار داشت.
*بررسي عملكردها با اهداف بخش*
ارزيابي عملكرد و اهداف بخش وضعيت شاخص‌ها و چگونگي حركت بخش مسكن با اهداف مندرج در برنامه طي سالهاي 1387-1384 نشان‌دهنده افزايش چشمگير در ظرفيت‌هاي توليد بخش مي‌باشد به طوري كه مقايسه ارقام اين متغير با اهداف سالهاي برنامه حكايت از تحقق عملكردها بيش از هدف برنامه دارد.
بررسي‌ها نشان مي‌دهد كه ميزان توليد مسكن شهري در سال 84 به رغم ركود سالهاي 82 تا 84 به ميزان 581 هزار واحد رسيد كه حاكي از پيشي گرفتن از هدف برنامه است در اين سال توليد مسكن روستايي با اهداف برنامه فاصله چشمگيري داشت و بيش از 44 درصد اهداف برنامه محقق نگرديد.
در سالهاي 86-85 بخش مسكن رونق توليدي ديگر را تجربه كرد و توليد مسكن در مناطق شهري به 830 هزار واحد و مسكن روستايي به 280 هزار واحد در سال 86 رسيد كه به ترتيب بيان‌كننده 124 و 119 درصد تحقق در مقايسه با اهداف كمي توليد در برنامه چهارم مي باشد در سال 87 عليرغم تحقق بيش از صد درصد اهداف مورد نظر در برنامه، ليكن طليعه‌هايي ركود با كاهش توليد و افت قيمت بازار گشت در بخش توليد مسكن روستايي هم شاهد عدم موفقيت مي‌باشيم تحقق 64 درصدي توليد مسكن روستايي شاخص آشكاري بر اين مدعا است.
در تمامي اين سال‌ها شاخص عملكرد متوسط زمين در يك واحد مسكوني وضعيت مناسب‌تري نسبت به اهداف برنامه داشته است عملكرد اين شاخص در سال 84 برابر با 68 متر مربع بوده كه در سالهاي 86-85 به 69 متر مربع افزايش يافته است.
عملكرد متغير تراكم خانوار درواحد مسكوني نسبت به اهداف برنامه بيش از صد درصد محقق شده است كه دليل آن رشد توليد واحدهاي مسكوني از يك طرف و كاهش نرخ رشد جمعيت از طرف ديگر بوده كه موجب بهبود اين شاخص از 1.2 در سال 84 به 1.09 در سالهاي 1385 و 1386 شده است بررسي اندازه شاخص متوسط سطح زير بناي مسكوني، نشان‌دهنده‌ي فاصله داشتن با هدف برنامه است به طوري كه در سال 8،7 با شاخص هدف‌گذاري شده 13 متر مربع اختلاف دارد طي اين سال‌ها اگرچه براي توليد مسكن استيجاري هدفي تعريفي نشده ليكن عملكرد اين شاخص در سالهاي 86-85 مطلوب نبوده است.
*اهم فعاليت‌اي انجام شده در حوزه سياست‌گذاري و برنامه‌ريزي طي سالهاي برنامه چهارم*
سياست‌گذاري
تهيه سند راهبردي طرح جامعه مسكن، تهيه و تدوين سند اجراي طرح جامع مسكن، تهيه سند منطقه‌اي طرح جامع مسكن، تدوين و تصويب بند "د" تبصره 6 قانون بودجه 86 به منظور اولويت دادن به تامين مسكن گروه‌هاي كم درآمد، تدوين و تصويب قانون ساماندهي و حمايت از توليد وعرضه مسكن، تدوين و تصويب آيين‌نامه ايجاد تسهيلات براي شاغلان دولتي متقاضي انتقال از كلان‌شهرها به ساير مناطق كشور در سال 86 و تمديد اجراي آن در سالهاي بعد، تدوين نظام ارزيابي عملكرد كمي و كيفي شاخص‌هاي بخش، كمك به شكل‌گيري و ساماندهي تعاوني‌هاي مسكن، ساماندهي تعاوني‌هاي مسكن مهر و واگذاري 1.4 ميليون واحد مسكوني به اعضاي تعاوني‌ها در قالب برنامه واگذاري حق بهره‌برداري از زمين، نظارت بر اجراي پروژه‌هاي مسكن مهر شامل راهبردي و اعطاي يارانه، بازنگري در قوانين مالياتي ناظر بر اراضي شهري، تدوين آيين‌نامه اخذ ماليات بر معاملات مكرر زمين و اعمال ماليات بر اراضي باير با كاربري مسكوني در محدوده شهرها،
برنامه‌ريزي
برنامه واگذاري حق بهره برداري از زمين، برنامه احداث و عرضه مسكن اجاره‌اي، برنامه پرداخت وام وديعه مسكن به مستاجرين كم درآمد، احداث و عرضه مسكن اجتماعي، برنامه نوسازي و بهسازي بافت‌هاي فرسوده شهري، برنامه بهسازي و نوسازي مسكن روستايي، راه‌اندازي شركت‌هاي تامين سرمايه در حوزه مسكن، ايجاد صندوق‌هاي زمين و ساختمان، تدوين و اجراي طرح بيمه تضمين كيفيت مسكن و ساختمان.
موانع و مشكلات
سهم بسيار كم سرمايه‌گذاري بخش دولتي در توليد وعرضه مسكن به همراه گرايش كم بخش خصوصي و تعاوني به سرمايه‌گذاري در بخش مسكن اجاره‌اي، نامتناسب بودن قيمت مسكن و تسهيلات اعطايي بانك‌ها با توان اقتصادي خانوارها، سوء مديريت در تجهيز و هدايت نقدينگي بخش، عدم كنترل و نظارت صحيح در بازار زمين، تداخل و وظايف در حوزه مديريت شهري و بخش مسكن و شهرسازي، مقطعي بودن سياست‌گذاري‌ها توسط متوليان بخش، از مهمترين موانع و مشكلات بخش مسكن مي‌باشد.
جمع‌بندي و نتيجه‌گيري
بحران مسكن در ايران چه در زماني كه دچار افزايش قيمت حبابي بوده و چه در شرايطي كه امروزه با ركود مواجه شده، عمدتا در حوزه مجازي اقتصاد يعني بخش پولي و مالي اتفاق افتاده تا در بخش مسكن كه مربوط به بخش واقعي اقتصاد است. افزايش نقدينگي طي سالهاي اخير و نداشتن مزيت نسبي در بخش‌هاي ديگر اقتصاد نظير انواع توليدات در صنعت و كشاورزي و ناكارآمدي بازار سرمايه و بورس كشور، عمده سرمايه‌هاي در گردش و پس انداز ملي را به سمت توليد مسكن سوق داد تا حدي كه دستگاه‌هاي عمومي غير دولتي و بانك‌ها نيز به منظور سودآوري بيشتر به اين بخش روي آوردند. از طرفي بحران اقتصاد جهاني و سقوط قيمت نفت و كاهش درآمدهاي دولت نيز موجب از بين رفتن مزيت‌هاي نسبي توليد در بيشتر بخش‌هاي اقتصادي شد و ركود را در اقتصاد ملي پديدار ساخت.
امروزه ركود بخش مسكن داراي اين خصوصيت است كه با ركود در اقتصاد ملي و تا حدي مرتبط با اقتصاد جهاني همراه بود، لذا نوع تعاملات آن با گذشته متفاوت است شايد براي اولين بار است كه قيمت مسكن به مرز 34 درصد ( در بهار سال جاري) در زمان ركود، كاهش يافته است و اين كاهش از ابتداي سال گذشته به آرامي در حال گسترش است در چنين شرايطي خريداران نيز با علم به اين مسئله از خريد وانجام معاملات مسكن به دليل ركود و كمبود نقدينگي و هم به خاطر انتظار براي كاهش قيمت‌هاي بيشتر اجتناب مي‌ورزند و اين خود در ركود بخش مسكن تاثيرگذار مي‌باشد.
يكي از مهمترين دلايل اصلي اين ركود را اقتصاددانان، ورود اقتصاد ايران به مرحله رجحان يا تله نقدينگي مي‌دانند كه طي آن جامعه نگهداري پول نقد را به خريد مسكن يا پس اندازهاي دراز مدت كه منبع اصلي سرمايه‌گذاري است، ترجيح مي‌دهند، به همين دليل با كاهش سرعت در گردش پول در مبادلات و معادلات اقتصادي، بخش مسكن نيز از اين پديده متاثر گشه و به ركود كشانده خواهد شد.
*رهيافت‌هاي اجرايي*
1-جلوگيري از انتقال رانت ناشي از واگذاري ملكي زمين از طريق كنترل بازار زمين با ابزار ماليات
2-حفظ محدوده و افزايش تراكم شهرها براي جلوگيري از گسترش افقي شهرها
3-برخورد برنامه‌اي با طرح‌ها و سياست‌هاي اتخاذ شده شامل (برنامه نيازسنجي و ساماندهي متقاضيان، برنامه مكانيكي، شناسايي و تامين اراضي متناسب، برنامه آماده‌سازي زمين با ساختار مشاركتي ارگان‌ها و نهادهاي غير دولتي و حمايت دستگاه‌هاي اجرايي ذيربط، برنامه تامين نهاده‌ها و برنامه ساخت و واگذاري واحدها)
4-حمايت نسبي دولت از اقشار كم درآمد و گروه‌هاي خاص در دستيابي به مسكن
5-افزايش توان تامين مالي مسكن از طريق توسعه ابزارهاي مالي جديد (بازار رهن ثانويه، انتشار اوراق مشاركت، شركت‌هاي ليزينگ)
6-برقراري مديريت صحيح در جذب نقدينگي مازاد جامعه
7-جهت‌گيري تسيهلات اعتباري به سمت عرضه در بخش انبوه‌سازي
8-توسعه صنعتي‌سازي ساخت
9-استانداردسازي توليد مصالح ساختمان
10-نوسازي و بهسازي بافت‌هاي فرسوده شهري با تخصيص تسهيلات مالي فاينانس
11-برقراري الزامات قانوني در ايجاد بازارهاي مالي نوين
12-تفكيك سياست‌گذاري‌هاي در بازارهاي ملكي و استيجار
13-استفاده از اهرم ماليات در كنترل قيمت زمين و مسكن
14-تسريع در ايجاد سامانه اطلاعات زمين و املاك
www.mahdihashemi.blogspot.com
0 نظرات:
ارسال یک نظر